البيع على الخارطة في السعودية: دليل قانوني للمطور العقاري

البيع على الخارطة هو بيع وحدات عقارية أو أراضٍ مطورة ضمن مشروع قبل اكتمال أعمال التطوير، استنادًا إلى مخططات وتصاميم ومواصفات متفق عليها.

يخضع النشاط إلى نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته التنفيذية، تحت إشراف الهيئة العامة للعقار.

لذلك تصبح الإفصاحات التعاقدية، وجدول الدفعات، وضوابط التغيير، والضمانات، ومواعيد الإنجاز من المسائل المهمة في البيع على الخارطة.

ينظم النشاط نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة ولائحته التنفيذية.

وتشرف الهيئة العامة للعقار على أعمال التنظيم والترخيص والالتزام وفق اختصاصاتها النظامية.

• قيد وتأهيل المطورين العقاريين.
• الحصول على التراخيص اللازمة للمشروع.
• ضوابط التسويق والإعلانات.
• مراجعة ملكية الأرض وعقود التطوير.
• حساب ضمان مستقل للمشروع.
• تنظيم المدفوعات والصرف.
• الإشراف الهندسي والمالي.
• الالتزام بمراحل الإنشاء والتسليم.
• تنظيم حالات التأخير والمخالفات.
• التقارير والرقابة النظامية.

تتضمن المادة الثالثة من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة أحكام قيد المطور والقيود المتعلقة بالإعلان والترويج لمشروعات البيع والتأجير على الخارطة.

وتتيح الهيئة العامة للعقار مسار ترخيص لتسويق المشاريع، يختلف في نطاقه ومتطلباته عن الترخيص الكامل للبيع أو التأجير.

تختلف اشتراطات الترخيص بحسب نوع المشروع والفئة التنظيمية، ويمكن أن تشمل المجالات التالية:

يجب التحقق من بيانات العقار، وصك ملكيته، والحقوق والقيود التي يمكن أن تؤثر في التطوير أو التصرف فيه.

وإذا لم يكن المطور هو مالك الأرض، ينبغي تنظيم العلاقة التعاقدية مع المالك، بما يشمل الصلاحيات والتمويل والتراخيص والعوائد والمخاطر ومسؤوليات التنفيذ.

حساب الضمان هو حساب بنكي مخصص للمشروع العقاري، تُودع فيه الأموال ذات العلاقة بالمشروع وفق القواعد النظامية، بما في ذلك مدفوعات المشترين والتمويل المرتبط بالمشروع.

يقرر النظام إنشاء حساب ضمان مستقل لكل مشروع مشمول بالأحكام، مع تنظيم الصرف والرقابة على استخدام الأموال.

توضح الهيئة العامة للعقار ارتباط مدفوعات المشترين بحساب ضمان المشروع، ونسبة الإنجاز الهندسية، وجدول السداد المتفق عليه في العقد.

ويجب أن يوضح العقد مقدار الدفعات ومواعيدها أو مراحل استحقاقها، مع مراعاة شروط المشروع وترخيصه.

لا تقتصر التزامات المطور على توقيع عقود بيع الوحدات، بل تمتد إلى الإدارة المالية والفنية وتنفيذ المشروع حتى التسليم.

• تنفيذ المشروع وفق المخططات والترخيص.
• إدارة العلاقة مع المقاولين والاستشاريين.
• الالتزام بضوابط حساب الضمان.
• متابعة مراحل الإنشاء ونسب الإنجاز.
• الاحتفاظ بالسجلات والتقارير المطلوبة.
• توثيق الأوامر التغييرية والموافقات.
• متابعة أسباب التأخير وتوثيقها.
• إدارة الإشعارات والتواصل مع المشترين.
• استيفاء متطلبات الإنجاز والتسليم.
• معالجة الالتزامات المتعلقة بالعيوب والضمانات.

تنظم المادة العشرون من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الالتزام بإتمام المشروع في الموعد المحدد وبعض آثار التأخر في التسليم.

ويميز النظام بين حالات الأرض المطورة والوحدات السكنية فيما يتعلق بأحكام التعويض.

تتضمن الخبرات المنشورة لشركة أطيار خدمات قانونية متعلقة بعقود الاستثمار والتطوير العقاري في مشاريع ذات قيم مالية مرتفعة.

تقدم شركة أطيار للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات قانونية تتعلق بالاستثمار والتطوير العقاري، وصياغة العقود، وتقييم الالتزامات، وحماية الحقوق وإدارة المنازعات.

• مراجعة هياكل الاستثمار والتطوير العقاري.
• دراسة صكوك الملكية والحقوق العقارية.
• صياغة عقود التطوير والشراكة والاستثمار.
• تحليل الالتزامات التنظيمية والتعاقدية.
• مراجعة عقود بيع الوحدات العقارية.
• تنظيم الضمانات ومسؤوليات الأطراف.
• تحليل مخاطر الإنشاء والتأخير والتسليم.
• إعداد الدراسات والآراء والمذكرات القانونية.
• تقييم مطالبات ومنازعات التطوير العقاري.
• التفاوض والتسوية والتمثيل القانوني عند الاقتضاء.

تعكس القضايا التالية خبرة شركة أطيار في صياغة عقود التطوير العقاري وتنظيم الاستثمار والملكية والتمويل والضمانات.