نظام البيع على الخارطة في السعودية: أهم التزامات المطور قبل إطلاق المشروع

تبدأ التزامات المطور العقاري قبل نشر الإعلان الأول أو استقبال الحجوزات أو توقيع عقد البيع.

وتشمل التحقق من قيد المطور والترخيص، والوضع القانوني للأرض، والحقوق المتعلقة بالتطوير، والمستندات الفنية، والتمويل، وحساب الضمان، وعقود المشترين.

• استيفاء متطلبات قيد المطور العقاري.
• تحديد نوع الترخيص المطلوب.
• الحصول على الموافقة المناسبة للتسويق.
• مراجعة ملكية الأرض وحقوق التطوير.
• إعداد عقد تطوير عند الحاجة.
• استكمال المخططات والموافقات والدراسات.
• تنظيم تمويل المشروع وحساب الضمان.
• مراجعة عقود المشترين وجدول الدفعات.
• تنظيم مسؤوليات المقاول والاستشاري.
• تخطيط الإنجاز والتسليم والرقابة.

تنظم المادة الثالثة من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة قيد المطورين قبل ممارسة أنشطة البيع أو التأجير التي يشملها النظام.

وينبغي للمطور التأكد من استيفاء المتطلبات المتعلقة بالقيد والتأهيل، وتوافق النشاط الذي يعتزم ممارسته مع الموافقات التنظيمية.

يجب التمييز بين الحصول على ترخيص لتسويق المشروع، والحصول على الترخيص اللازم لممارسة البيع أو التأجير على الخارطة.

يخضع تسويق مشاريع البيع على الخارطة للضوابط النظامية، سواء عبر المواقع الإلكترونية، أو المنصات الرقمية، أو الوسطاء العقاريين، أو المعارض.

وقبل نشر الإعلانات، يجب مراجعة بيانات المشروع والمخططات والمواصفات والأسعار ومواعيد التسليم وشروط الحجز، والتحقق من صحة المعلومات ونطاق الترخيص الممنوح.

• مراجعة صفحات عرض الوحدات العقارية.
• فحص الحملات الإعلانية الرقمية.
• التحقق من صحة بيانات المشروع.
• مراجعة المواد المقدمة للوسطاء والمعارض.
• تحديد شروط الحجز المعروضة.
• التحقق من حدود التصريح التسويقي.

يُعد الوضع القانوني للأرض من عناصر الجاهزية الأساسية قبل إطلاق مشروع بيع على الخارطة.

وتتناول المراجعة صك الملكية، ووصف العقار، ومساحته وحقوقه، والقيود المرتبطة به، وصلاحية المطور لتنفيذ المشروع.

ينبغي إعداد المستندات الفنية والمالية والتنظيمية المطلوبة وفق مسار الترخيص الخاص بالمشروع.

ينظم التشريع السعودي للبيع على الخارطة إنشاء حساب ضمان مستقل لكل مشروع تنطبق عليه الأحكام، وتخصيص الأموال وفق متطلبات الإيداع والصرف والرقابة.

ويجب مراجعة ترتيبات إنشاء الحساب، وارتباطه بالمشروع المرخص، وآلية إيداع مبالغ المشترين، وضوابط السحب، والإشراف والتقارير المالية.

• تحديد الحساب المخصص للمشروع.
• تنظيم إيداع مدفوعات المشترين.
• فحص ضوابط الصرف من الحساب.
• ربط المصروفات باحتياجات المشروع المسموح بها.
• الاحتفاظ بالتقارير والسجلات المالية.
• تحديد آليات الإشراف والمراجعة.

تنظم اللائحة التنفيذية شروط استلام مبالغ الحجز خلال مرحلة ترخيص تسويق المشروع.

كما تعالج اللائحة حالات إعادة مبالغ الحجز عند انتهاء ترخيص التسويق دون استكمال ترخيص المشروع، وفق شروطها.

يجب مراجعة عقود بيع الوحدات العقارية قبل عرضها على المشترين، بما يتوافق مع المتطلبات والنماذج التنظيمية المطبقة.

ترتبط قدرة المطور على تنفيذ التزاماته تجاه المشترين بوضوح عقود المقاولات والإشراف الهندسي والخدمات المهنية.

ولذلك ينبغي تنظيم نطاق الأعمال، والبرنامج الزمني، والتصاميم والموافقات، والأوامر التغييرية، والدفعات، وجودة التنفيذ، والتأخير والتعويضات.

• تحديد نطاق أعمال المقاول.
• توثيق برنامج التنفيذ.
• توزيع مسؤوليات التصميم والبناء.
• تنظيم الأوامر التغييرية.
• مراجعة المستخلصات وشهادات الإنجاز.
• تحديد معايير الجودة والاستلام.
• تنظيم التأخير وتمديد المدة.
• تحديد الضمانات وإصلاح العيوب.

تتناول المادة العشرون من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة التزام المطور بإتمام المشروع في الموعد المحدد، وما قد يترتب على التأخر في التسليم وفق الأحكام المنطبقة.

ويميز النظام بين الأراضي المطورة والوحدات السكنية في بعض أحكام التعويض.

قد تنشأ مخاطر عن الإعلان دون ترخيص، أو استلام الأموال دون الموافقة اللازمة، أو تقديم معلومات غير صحيحة، أو مخالفة ضوابط حساب الضمان.

يتضمن النظام أحكامًا للمخالفات والجزاءات والتدابير الرقابية، وفق طبيعة الفعل والظروف المرتبطة به.

نشرت شركة أطيار للمحاماة والاستشارات القانونية خبرات تتعلق بإعداد الدراسات القانونية وصياغة اتفاقيات الاستثمار والتطوير لمشروعات عقارية كبرى.

تقدم شركة أطيار للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات مرتبطة بالاستثمار والتطوير العقاري، ومراجعة الملكية، وصياغة العقود، وتحليل المخاطر والمسؤوليات القانونية.

• مراجعة صكوك الملكية والحقوق العقارية.
• صياغة عقود التطوير والشراكة.
• تقييم هياكل الاستثمار العقاري.
• مراجعة الالتزامات التنظيمية والتعاقدية.
• دراسة عقود بيع الوحدات.
• تنظيم الضمانات وحماية الحقوق.
• تحليل مخاطر الإنشاء والتسليم.
• فحص العقود والمستندات المرتبطة بالمشروع.
• إعداد الدراسات والمذكرات القانونية.
• دراسة المنازعات وفرص التسوية.

توضح دراسات القضايا المنشورة خبرة أطيار في تنظيم الملكية والتمويل والضمانات والالتزامات التعاقدية ضمن مشاريع التطوير العقاري.