حساب الضمان في مشاريع البيع على الخارطة: الضوابط والمسؤوليات

حساب الضمان هو حساب بنكي يُنشأ خصيصًا لمشروع عقاري تُودع فيه الأموال الخاضعة للنظام التي يدفعها المشترون أو المستأجرون أو الممولون.

ويُنظم إنشاء حساب مستقل لكل مشروع مشمول بأحكام النظام، بما يحقق الفصل بين أموال المشروع والأموال المرتبطة بأنشطة المطور الأخرى.

تنظم المواد من التاسعة إلى الرابعة عشرة من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة إنشاء حساب الضمان، والإيداعات، والصرف، والمصروفات، وفائض الأموال، والضمانات بعد إنجاز المشروع.

وتوضح اللائحة التنفيذية التفاصيل المتعلقة باتفاقية الحساب، ووثائق الصرف، ومسؤوليات المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني والبنك.

تنص المادة التاسعة على إنشاء حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع عقاري يخضع لأحكام النظام.

ويرتبط تفعيل الحساب بالحصول على ترخيص المشروع، والتأشير على صك تسجيل ملكية العقار المراد تطويره، وفق الأحكام النظامية.

يشمل حساب الضمان الأموال المرتبطة بالمشروع وفق النظام والعقود والترخيص الممنوح.

• مدفوعات المشترين المتعلقة بالوحدات المشمولة.
• مدفوعات المستأجرين الخاضعة للنظام.
• التمويل المخصص للمشروع العقاري المرخص.
• مبالغ الحجز المشمولة بضوابط ترخيص التسويق.
• الأموال المرتبطة باتفاقيات المشروع وفق النظام.
• الإيداعات التي تستلزم تحديد الوحدة أو المعاملة.

يُخصص حساب الضمان لأغراض المشروع العقاري المرخص.

ولا يجوز استخدام أمواله لتمويل مشاريع أخرى أو تغطية مصروفات خارج نطاق المشروع خلافًا للضوابط.

كما تتضمن المادة العاشرة حماية من الحجز على أموال الحساب لمصلحة دائني المطور.

تتوزع المسؤوليات المرتبطة بحساب الضمان بين المطور والبنك والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني والجهة التنظيمية.

تنظم المادة الحادية عشرة إجراءات الصرف من حساب الضمان بموجب وثيقة يوقعها المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، مع مراعاة الأحكام الخاصة بالحالات الاستثنائية.

وتتطلب عملية الصرف إعداد الوثائق واستيفاء المصادقات وفق الأدوار المهنية المقررة.

تحدد المادة السادسة والعشرون من اللائحة التنفيذية عددًا من الشروط التي يجب مراعاتها في الاتفاقية بين المطور والبنك.

• فتح حساب مستقل لكل مشروع عقاري.
• أن يكون الحساب بالريال السعودي.
• قصر الصرف على احتياجات المشروع.
• تحديد مستندات وإجراءات الصرف.
• تنفيذ المدفوعات بالشيكات أو الحوالات المسموح بها.
• تسجيل مراجع الإيداع المرتبطة بالوحدات.
• توفير كشوف الحساب للهيئة عند طلبها.
• عدم إغلاق الحساب دون الموافقة المطلوبة.
• عدم إصدار بطاقات صراف أو ائتمان للحساب.
• الالتزام بالقيود المصرفية والتنظيمية الأخرى.

تجيز المادة الثانية عشرة طلب الصرف على مصروفات إدارية وتسويقية ومصروفات غير إنشائية أخرى مرتبطة بالمشروع المرخص، وفق الشروط المحددة.

تجيز المادة الثالثة عشرة طلب صرف الأموال التي تزيد على التكلفة الفعلية الإجمالية اللازمة لإنجاز المشروع وخدماته.

ويخضع الطلب لموافقة الجهة المختصة، واستيفاء التقارير المهنية المطلوبة وفق أحكام النظام.

تتناول المادة الرابعة عشرة الاحتفاظ بنسبة 5% من إجمالي تكلفة الإنشاءات في حساب الضمان، أو تقديم ضمان بنكي يعادل القيمة نفسها وفق الشروط المقررة.

وترتبط هذه الأحكام بشهادة إنجاز المشروع، والمدة النظامية ذات العلاقة، وبعض متطلبات ضمان العيوب.

قد يؤثر التأخر أو التعثر في حقوق المشترين والتزامات المقاولين وكيفية استخدام الرصيد المتبقي في حساب الضمان.

وتحدد اللائحة حالات معينة قد تطلب فيها الجهة المختصة الصرف من الحساب، ومنها رد مبالغ مستحقة للمشترين، أو سداد التزامات معينة للمشروع، أو تحويل الأموال إلى مطور بديل، أو إصلاح عيوب وفق الضوابط المقررة.

تشمل خبرات شركة أطيار للمحاماة والاستشارات القانونية تقديم الدراسات وصياغة العقود في مشاريع استثمار وتطوير عقاري كبرى.

تقدم شركة أطيار للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات قانونية ترتبط بالاستثمار والتطوير العقاري، والالتزامات التمويلية والتعاقدية، والضمانات والمخاطر.

• مراجعة عقود التطوير والاستثمار العقاري.
• تحليل الالتزامات المالية والتعاقدية.
• مراجعة شروط التمويل والضمانات.
• تنظيم حقوق ومسؤوليات الأطراف.
• دراسة آثار التأخر والإخلال التعاقدي.
• إعداد الدراسات والمذكرات القانونية.
• مراجعة الوثائق والاتفاقيات المتعلقة بالمشروع.
• تقييم المنازعات ووسائل المعالجة القانونية.

توضح دراسات القضايا التالية خبرة أطيار في صياغة اتفاقيات التطوير العقاري، وتنظيم التمويل، والضمانات، والمسؤوليات التعاقدية.