اللائحة التنفيذية لنظام البيع على الخارطة: ما الذي يجب على المطور معرفته؟

تحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات والمتطلبات اللازمة لتطبيق نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في المملكة العربية السعودية.

تتولى الهيئة العامة للعقار اختصاصات تنظيمية ورقابية تشمل قيد المطورين وترخيص المشاريع، والإشراف والتفتيش والضبط، وفقًا للإطار النظامي المنطبق.

تسري أحكام النظام واللائحة على المطورين والمشاريع والأنشطة التي تدخل ضمن نطاق تنظيم البيع والتأجير على الخارطة في المملكة.

وقد تختلف المتطلبات وفق الصفة القانونية للمطور، وطبيعة المشروع، والنشاط المطلوب، ونوع الترخيص الذي يسعى للحصول عليه.

تعد هذه المتطلبات إجراءات تنظيمية مستقلة، ولا يغني أحدها عن الآخر تلقائيًا.

تتضمن اللائحة متطلبات التسجيل والتأهيل للمطورين العقاريين، بحسب صفتهم القانونية وطبيعة النشاط المقصود.

• التحقق من السجل التجاري ونشاط الشركة.
• تحديد شروط القيد لدى الهيئة العامة للعقار.
• تجهيز المستندات والبيانات المطلوبة.
• التحقق من متطلبات التأهيل المهني.
• مراجعة صلاحية الوثائق المقدمة.
• تحديث المعلومات عند حصول تغيير مؤثر.

تنظم المادة العاشرة ترخيص التسويق لمشاريع البيع على الخارطة.

وتشمل المستندات المرتبطة بالطلب بيانات ملكية العقار، واتفاقيات التسويق عند انطباقها، والاتفاقيات مع مالك الأرض عند وجودها، والتصاميم والمخططات الهندسية والمعمارية.

يمكن استقبال مبالغ الحجز في الحالات التي تسمح بها اللائحة، وفق الضوابط المقررة.

• الإفصاح عن حالة المشروع والمخططات المستقبلية.
• التقيد بالحد الأعلى لمبلغ الحجز البالغ 5%.
• إيداع المبالغ في حساب الضمان المخصص.
• الالتزام بنطاق ترخيص التسويق ومدته.

تتناول المادة الحادية عشرة متطلبات ترخيص المشروع، ومنها دراسة الجدوى التي تتضمن البيانات المالية والإنشائية والتسويقية، والمصروفات المتوقعة، ومدة التسليم ومصادر التمويل.

تتناول المادة العشرون أحكام العقود النموذجية للفئات الداخلة في نطاقها، مع مراعاة الأحكام الخاصة بالعقارات المسجلة عينيًا والمتطلبات ذات العلاقة.

• تحديد جدول دفعات المشترين والمستأجرين.
• تنظيم آثار التأخر في سداد المستحقات.
• معالجة تأخر المطور والتعويض عند انطباقه.
• تحديد مدة تنفيذ المشروع والتمديدات.
• تنظيم الالتزامات المتعلقة بالملكية المشتركة.
• مراعاة صلاحيات إحلال مطور بديل نظامًا.

ينظم النظام حساب ضمان مخصصًا للمشاريع العقارية المشمولة بأحكامه، بما يشمل فصل الأموال، والإيداعات والصرف للأغراض المقررة للمشروع.

تتوزع المسؤوليات المتعلقة بطلبات الصرف بين المطور والبنك والمكتب الاستشاري والمحاسب القانوني، بحسب النظام واللائحة والاتفاقيات المعمول بها.

ينبغي أن تكون عمليات الصرف مرتبطة بالمشروع ومدعومة بالمستندات والمصادقات التي تتطلبها الإجراءات.

تستمر الالتزامات القانونية والتنظيمية خلال مرحلة التنفيذ، ولا تنتهي بمجرد إصدار الترخيص.

• تنفيذ المشروع وفق المخططات والمواصفات المعتمدة.
• متابعة الجداول الزمنية ومراحل الإنجاز.
• توثيق التعديلات التي تتطلب موافقات.
• حفظ المستندات الفنية والمالية والتعاقدية.
• التعاون مع الجهات الرقابية والمختصين.
• تنظيم التواصل مع المشترين والمستأجرين.
• دراسة حالات التأخر وآثارها القانونية.
• متابعة الامتثال لشروط الترخيص طوال المشروع.

تتناول المادة الرابعة والثلاثون حالة عدم إنجاز المشروع بعد انتهاء مدته دون سبب خارج عن إرادة المطور.

كما تجيز للهيئة منح مدة إضافية لا تتجاوز سنة وفق الشروط المقررة.